Acheter HLM : est-ce possible ? Qui peut le faire ? Comment ?

Acheter un logement HLM, une possibilité offerte aux locataires et aux investisseurs pour accéder à la propriété et participer au renouvellement du parc social. Mais comment cela fonctionne-t-il, qui peut en bénéficier et quelles sont les conditions à respecter pour acheter un logement à caractère social ?

Le principe de l’achat d’un logement HLM

Les logements HLM (Habitations à Loyer Modéré) sont des biens immobiliers qui ont été financés par des fonds publics et/ou des emprunts spécifiques pour être loués à des ménages dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds. Toutefois, il est également possible d’acheter un logement HLM sous certaines conditions.

En effet, depuis 1983 et la loi Mermaz-Malandain, les organismes HLM ont la possibilité de vendre leurs logements afin de financer le développement et la rénovation du parc social existant. Par ailleurs, la loi Élan du 23 novembre 2018 a renforcé cette possibilité en fixant un objectif de cession de 40 000 logements sociaux par an jusqu’en 2022.

Les acteurs concernés par l’achat d’un logement HLM

L’achat d’un logement HLM concerne principalement deux catégories d’acteurs :

• Les locataires HLM : ils sont prioritaires pour l’achat de leur logement, et bénéficient d’un droit de préemption en cas de vente du bien qu’ils occupent. Ils peuvent également acheter un autre logement HLM vacant ou en accession sociale à la propriété.
• Les investisseurs : ils peuvent acquérir des logements HLM pour les louer sous certaines conditions (loyers encadrés, respect des plafonds de ressources des locataires, durée minimale de location). Cette possibilité est notamment ouverte aux organismes de logement social eux-mêmes, qui peuvent ainsi constituer un patrimoine immobilier destiné à la location.

Les conditions d’achat d’un logement HLM

L’achat d’un logement HLM est soumis à plusieurs conditions :

• Pour les locataires : leur situation doit correspondre aux critères définis par l’organisme HLM vendeur, et ils ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources fixés pour l’accès au parc social. Par ailleurs, le logement doit être vendu à un prix inférieur à la valeur du marché, mais suffisamment élevé pour permettre à l’organisme de financer ses missions sociales.
• Pour les investisseurs : ils doivent s’engager à louer le logement selon les conditions prévues par la réglementation (loyers encadrés, plafonds de ressources des locataires) pendant une durée minimale fixée par l’organisme HLM vendeur (généralement 9 ans). En outre, ils doivent également acquitter une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) réduite de 5,5%.

Le processus d’achat d’un logement HLM

Le processus d’achat d’un logement HLM se déroule en plusieurs étapes :

1. La sélection du bien : l’organisme HLM propose à la vente des logements vacants ou occupés par des locataires qui souhaitent devenir propriétaires. Il est possible de consulter les offres sur le site internet de l’organisme, ou de se renseigner auprès de la mairie.
2. L’étude du dossier : le candidat à l’achat doit constituer un dossier comprenant notamment ses ressources et sa situation familiale, afin de permettre à l’organisme HLM de vérifier qu’il répond aux critères requis pour l’acquisition du logement.
3. L’évaluation du bien : un expert immobilier indépendant est chargé d’estimer la valeur du logement sur le marché, afin de fixer un prix de vente conforme aux obligations légales et aux objectifs sociaux poursuivis par l’organisme HLM.
4. La signature du compromis de vente : si le dossier est accepté, les parties signent un compromis de vente qui fixe les conditions de réalisation de la transaction (délais, conditions suspensives, etc.).
5. L’obtention du financement : l’acheteur doit obtenir un prêt immobilier pour financer l’acquisition du logement. Il peut bénéficier de certaines aides spécifiques (prêt à taux zéro, prêt social, etc.), sous réserve de remplir les conditions d’éligibilité.
6. La signature de l’acte de vente : une fois le financement obtenu, les parties signent l’acte de vente définitif chez un notaire, qui procède à la formalisation et à l’enregistrement de la transaction.

Il est important de noter que, comme pour toute acquisition immobilière, l’achat d’un logement HLM implique des frais annexes (frais de notaire, taxe foncière, charges de copropriété, etc.) qui doivent être pris en compte dans le budget global de l’opération.

Ainsi, acheter un logement HLM est une possibilité offerte aux locataires et aux investisseurs pour accéder à la propriété et participer au renouvellement du parc social. Toutefois, cette démarche nécessite de respecter certaines conditions et formalités afin d’assurer le caractère équitable et solidaire de ces transactions immobilières.